□ 法治日报全媒体记者 马维博

□ 法治日报全媒体通讯员 汪宇堂 赵新新

“太谢谢你们了，帮我们解决了这个大问题！”不久前，河南省南阳市镇平县某小区的业主代表刘东（化名）来到镇平县人民检察院，紧紧握住该院第四检察部主任段云华的手说。

(资料图)

业主们遭遇的问题要从去年说起。

物业用房被占引纠纷

2022年10月，某小区的业主代表因小区物业问题来到镇平县“问题楼盘”处置化解工作指挥部要说法。

“我们小区的事，找谁谁不管，你们哪位同志给我们断断。”业主代表们七嘴八舌地说。

“我们是小区的业主代表，今天代表小区780家业主反映问题。小区物业用房长期被开发商侵占，我们也不知道怎么来维护合法权益，你们可得帮我们出出主意。”当群众得知接待他们的是县检察院派驻指挥部的段云华时，顿时打开了话匣子。

“指挥部就是为了强力推动‘问题楼盘’处置化解工作落地见效，保障群众的合法利益而成立的。如果情况真实，我们一定管。”经过耐心沟通，段云华了解基本情况后，表示将立即上报院领导。

“群众利益无小事，建议将该线索列入‘绿色通道’，由民事检察部门实行全程帮办。同时也要发挥刑事检察职能作用，深挖‘问题楼盘’可能存在的违法问题，为下一步引导公安机关侦查取证打下基础。”镇平县人民检察院党组书记、检察长蔡春源说。

检察机关介入调查

接到指令后，段云华迅速展开调查核实。通过实地查看“问题楼盘”、暗访小区居民、走访原开发商和相关行政单位，调取小区规划、建设合同以及物业管理委员会备案材料等，逐渐摸清了“问题楼盘”的问题所在。

原来，2011年8月，镇平某房地产公司承建了该县某经济适用房建设项目。2012年12月，小区建设竣工，业主陆续入住。按照双方签订的协议，房地产公司负责人冀某与项目负责人吴某商议后达成一致，在小区建设中由吴某垫资建设小区的配套设施，包括幼儿园及物业用房。由于资金紧张，竣工后，冀某将位于该小区西南角的三层物业用房转让给吴某以冲抵工程款。

但在竣工之后，吴某又将该三层物业用房的一、二层低价卖给了张某，物业管理用房只能由该小区正门的门卫室替代。由于物业用房常年被私人占有，且物业公司疏于管理，不履行职责，与小区业主之间频繁发生矛盾纠纷。在此期间，开发该小区的房地产公司也已注销，业主们找不到解决问题的途径，致使数十名业主代表长时间四处奔走上访。

物业用房被判返还

该院民事检察部门经集体研讨认为，小区物业用房属服务性用房，应归全体业主共有，案件所涉三层房产在规划建设时性质明确定为物业服务用房，开发商无权处置该房产，因涉案房地产公司已注销，公司法定主体资格已消失，不能再作为诉讼主体资格，检察机关应受理该案，并支持小区业主起诉吴某、张某归还房产。

随后，段云华协调街道办事处、业主代表依法成立物业管理委员会，并支持物业管理委员会对吴某、张某提起诉讼。

2022年11月29日，在检察机关的支持下，法院秉持维护群众合法权益、将业主损失减少到最低的原则，采纳了检察机关意见，支持了原告的诉求，依法判决吴某、张某返还房产。

“案件虽然办结了，但推进问题全部解决、矛盾彻底化解，真正做到‘事心双解’，让群众的幸福生活更甜蜜，我们还不能就此止步。”段云华说。

为营造法治宣传氛围，结合民法典宣讲活动，春节期间，镇平县检察院将“民法典与你我同行”宣传海报和《河南省物业管理条例》宣传册送至小区，进一步加强小区业主和物业管理人员对民法典的深入了解，帮助他们维护自身合法权益。

至此，该小区的物业管理走上了规范化的轨道。

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